不動産投資で重要なことは、物件選びだけじゃない。不動産投資を始める前に知っておいた方がいいこと。

不動産投資で重要なことは、物件選びです。ただし、これだけでは片手落ちです。物件選びが重要なことは、大前提です。物件選びと同じくらい重要なことは、資金管理です。最終的には、借り入れ可能額の把握が最重要になってきます。

借り入れ可能額の把握が重要なわけ

お金が有り余って仕方がないという人は別でしょうが、一般的に不動産投資をする場合は、銀行からお金を借りて不動産を購入します。

どれだけ良い物件を見つけても、購入出来なければお金は増えません。物件選びをする前に、どれだけ借り入れ出来るのかが分かっていれば、物件選びもスムーズに進みます。たとえ利回り10%以上の物件を見つけたとしても、購入出来なければ意味がありません。購入できる範囲内で物件選びをすることで、余計な時間をかけることなく効率的に不動産投資をすることができます。

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手持ちの資金で購入できても借入する

借り入れせずに手持ち資金で不動産を購入した方が金利を払う必要がなく、利回りも上がるので良いように思えます。しかし、投資先に困るぐらい現金を持っている方以外は、借り入れして運用する方が長期的には安定します。

不動産投資は、不労所得の代表みたいなイメージがありますが、実際にはそれなりにリスクがあります。

不動産投資のリスク

  • 空室
  • 家賃滞納
  • 家賃下落
  • 災害
  • 事件・事故

よく知られているものだけでも、これだけのリスクがあります。

空室リスク

不動産は持っているだけでは、お金を生み出しません。むしろ出て行く一方です。誰かに借りてもらって、初めてお金になります。

たとえば、2,400万円の物件を月額10万円で貸す場合、他にかかる経費を一切盛り込まない表面利回りは5%です。ただし、表面利回りが5%ある物件でも3か月空室になるだけで、表面利回りが3.75%にまで落ち込みます。

物件価格2,400万円
月額賃料10万円
満室空室3か月
年間賃料120万円90万円
表面利回り5%3.75%

さらに、日本は少子高齢化が進み、人口減少局面を迎えているため、今後ますます空室リスクが高まることが予想されます。

出典:厚生労働省(https://www.mhlw.go.jp/)

家賃滞納リスク

やっと不動産を借りてもらっても、家賃を滞納されるリスクは常につきまといます。家賃滞納でも退去してくれるのはまだマシな方で、滞納したうえに居座られたら本当にどうしようもなくなります。最終的には退去させられますが、訴訟費用や弁護士費用などお金の面だけでなく、時間的にも精神的にもかなりの負担になります。

ただ、この家賃滞納リスクは、入居時に滞納リスクの低い人に絞ったり、連帯保証人をとったり家賃保証会社に加入することで、ある程度軽減することができます。もちろん、リスクをゼロにすることはできません。

家賃下落リスク

築年数が進むと、どうしても家賃は下落していきます。条件が同じなら新しい所に住みたいと考えるのは、当然の心理です。

近隣の新しい物件と競争せざるを得なくなるため、キッチンなど水回りの設備を入替え費用が発生してきます。さらに、時代によって人気の間取りが変わってくるため、不動産購入時の賃料を確保するには大規模な修繕や改装が必要になってきます。

そのため、修繕や改装に大きなお金をかけるよりは、賃料を下げる方が楽なうえに、手持ちの資金からの持ち出しが少ないことから、築年数が進むにつれ、家賃は下落していく傾向にあります。

災害リスク

  • 豪雨
  • 台風
  • 地震

災害はいつ起こるかわからないので、災害自体のリスクを軽減することはできません。豪雨や台風による風水害は、火災保険をかけることによって、ある程度金銭的な備えはできます。ただ、地震に対しての備えはあまりできません。地震保険は、火災保険とセットでしか加入することが出来ません。また、火災保険の50%までしか補償されないうえに、限度額があります。

損保ジャパン 地震保険 :https://www.sompo-japan.co.jp/kinsurance/habitation/earthquake/

事件や事故のリスク

事件や事故というと、殺人や自殺のイメージが強いですが、それだけではありません。事件にまでいかなくても、騒音トラブルが発生すると善良な入居者から退去してしまい、面倒な入居者しか残らなくなるうえに、新たな入居者が決まらなく空室状態が続くことになってしまいます。

また、近年で増えているのは、独居の人(特に高齢者)が室内で亡くなってしまったが、しばらく発見されなくて、事故物件になってしまうケースです。

事件や事故のリスクをできる限り減らすには、入居時の審査でリスクの低い人に絞るぐらいしか対応策がありません。

国は不動産業界に対して、高齢者であることを理由に入居を断らないように要請しているようですが、民間に高齢者支援を頼むのは無理があると思います。

借り入れが重要なわけ

不動産投資では、手持ちの資金で購入できても、借り入れする方が無難です。その理由の1つは、先ほどの不動産投資のリスクに備えるためです。

空室リスクの項目でも書きましたが、不動産は持っているだけでは、お金を生み出しません。むしろ、出て行く一方です。このことが、借り入れする方が無難である、という理由と密接に結びついています。

不動産の購入時にかかる初期費用

不動産の購入時に発生する費用です。これは、固定費ではありません。

  1. 仲介手数料
  2. 登記費用
  3. 不動産取得税
  4. 印紙代
  5. ローン事務取扱手数料
  6. ローン保証料
  7. 火災保険料

基本的なものだけで、7つあります。結構ありますね。個別に詳しく説明はしませんが、総額で、不動産購入価格の10%ほどかかります。

不動産の維持費用

初期費用は額は大きいですが、最初にかかるだけなので、不動産投資においては購入前に折り込みやすい費用でもあります。

不動産投資で収益上問題になってくるのは、不動産を持っているだけで必要になる固定費です。

  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 金利
  • マンションなら、修繕積立金と管理費(共益費)
  • 不動産会社へ支払う管理料

不動産は持っているだけで、固定資産税という税金を毎年納めなければいけません。

災害リスクに備えるため火災保険は必須です。火災保険料は不動産購入時にも必要ですが、その後も不動産を所有している限り必要になってきます。火災保険は火災への備えだけでなく、風水害への補償に対応している必要があります。しかも、これまで異常気象と言われていた豪雨や強風の発生頻度が高くなり、保険料も急激に上がってきています。火災保険料がこれからも上昇していくとなると、想定以上に収益を圧迫する可能性があります。

マンションなら、修繕積立金と管理費(共益費)も必要です。基本的に、修繕積立金は家主が負担するので、賃借人がいるかどうかに関係なく必要な固定費になります。

自分で不動産を管理する場合は、不動産会社へ支払う管理料は必要ありません。集金やクレーム対応等面倒な管理を不動産会社に委託する場合は、管理料が必要になってきます。

この中ですぐに削減できる固定費は、不動産会社へ支払う管理料ぐらいしかありません。

投資にリスクはつきもの

リスクの無い投資は存在しません。誰もが出来るだけリスクを減らし、リターンを増大させたいと思っています。

不動産投資においては、不動産が命です。不動産を誰かに貸すことによって、初めてリターンを得られます。そのため、できる限り不動産を維持し、価値を高めることが重要になってきます。

たとえ、不測の事態だったとしても、不動産を手放してしまえば、それ以降お金を得る手段を失ってしまいます。だから、できるだけリスクをコントロールし、不動産を手放すことがないように備えます。そこで、重要になってくるのが資金管理、とくにキャッシュの確保です。

キャッシュ(現金)が重要

会社はキャッシュがあると赤字でも倒産しませんが、キャッシュが無いと黒字でも倒産します。キャッシュの重要性は不動産投資においても同様です。様々なリスクと固定費の支払いに備えて、キャッシュが潤沢にあるほど、長期的には安定してきます。

税金の支払いが出来ないと不動産を差し押さえられます。保険の支払いが出来ないと未加入状態になり、リスクが過大になります。また、キャッシュが無いと不測の事態に対応出来なくなり、物件を維持出来なくなります。

お金に困ってから借り入れをしたらいいと思いがちですが、本当にお金に困ると銀行はお金を貸してくれません。「晴れの日に傘を貸し、雨が降ると傘を取り上げる、それが銀行だ」と言われることもあります。

ただ、これはごく当然のことで、銀行は善意でお金を貸しているのではなく、ビジネスとしてお金を貸しています。貸し倒れのリスクが高いところにお金を貸さないのは当たり前なのです。

だから、お金を借りられる時に借りておいて、手持ちの資金を残しておく方が良いのです。

金利にも注意

借りられる時に借りておいて、手持ちの資金を残しておく方が良いのですが、これは少し正確ではありません。正確には、低金利で借りられるなら、借りられる時に借りておいて、手持ちの資金を残しておく方が良い、です。

投資用不動産の購入には、フラット35など住宅ローンは利用できません。住宅ローンは超低金利なので魅力的ですが、基本的に借り入れする本人が居住する不動産の購入にしか利用できません。

不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高いので、借り入れ可能額だけでなく、金利にも注意する必要があります。たとえば、表面利回り4%の不動産を金利4%で全額借り入れして購入すると、確実に赤字になります。これは極端な例でわかりやすいですが、固定費や空室状況によっては、この極端な例に近いことが起こります。

最終的には、借り入れ額と手持ちのキャッシュのバランスが重要になってきます。

不動産投資への第一歩

借り入れ額と手持ちのキャッシュのバランスをとるためにはどうするか。それには、まず、自分が借り入れできる金額と金利を把握することです。

投資の世界では、安全な投資はありません。たとえ、損をしてもすべてが自己責任です。それは、不動産投資も同様です。だからこそ、不動産投資を始める前に入念に準備をすることが大事です。

その最初の準備が、借り入れ可能額の把握です。しかも、借り入れ可能額の把握は無料で利用できるサービスがあります

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